Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Beschluss vom 18.06.2026 – IX B 24/26 seine bisherige Rechtsprechung zur Berechnung der Spekulationsfrist nach § 23 EStG bestätigt.
Worauf kommt es an?
Bei einem privaten Immobilienverkauf ist für die 10-jährige Frist grundsätzlich auf den Abschluss der bindenden Kaufverträge abzustellen – und nicht auf den späteren Übergang des wirtschaftlichen Eigentums.
Bei Immobilien bedeutet das regelmäßig:
Notarieller Kaufvertrag = maßgeblicher Zeitpunkt (obligatorischer Vertragsabschluss).
Beispiel:
Eine Immobilie wird am 15.10.2016 gekauft.
Der Verkauf erfolgt am 14.10.2026 durch Abschluss des notariellen Kaufvertrags.
Auch wenn das wirtschaftliche Eigentum erst später übergeht, kann der Verkauf noch innerhalb der 10-Jahres-Frist liegen und damit grundsätzlich ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft darstellen.
Wichtig:
Nicht der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten entscheidet über die Frist. Maßgeblich ist grundsätzlich der Zeitpunkt, in dem sich Käufer und Verkäufer rechtlich bindend zum Kauf bzw. Verkauf verpflichtet haben.
Der BFH begründet dies auch damit, dass eine Anknüpfung an den späteren Übergang des wirtschaftlichen Eigentums den Vertragsparteien zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten bei der Fristberechnung eröffnen würde.
Praxis-Tipp:
Wer eine Immobilie kurz vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkaufen möchte, sollte das Datum des notariellen Kaufvertrags besonders genau prüfen. Schon wenige Tage können steuerlich entscheidend sein.
BFH, Beschluss vom 18.06.2026 – IX B 24/26
(KI generiert)
